一、简答题 1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙 三位投资人参与竞标，其报价依次为 415万元、 423 万元、 455 万元，而房地产估价师对该 项目开发经营权的市场价值估值为 430 万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一 致的原因及投资行为能够实现的基本条件。 2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 2008 年 8 月 15日。根据委托方提供的资料， 该烂尾楼项目的土地是 2003 年 8月通过出让取得， 2004 年 8 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 2200元 /㎡ ,包括土地取得成本、开发成本、 管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自 2003 年 8 月至估价时点的投资利 息。估价人员经调查核实。 认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场 情况，为此，在采用