加油站作为一种商服用地, 在我国现阶段实际土地利用中具有明显的
特殊性,即有明显的超额垄断利润,根据《城镇土地估价规程》,对
于具有垄断性质的用地, 评估中应考虑垄断地租的修正。 在加油站等
具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等)
基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行
评估,在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进
行垄断地租的修正,这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全
合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看, 存
在较大问题:一是:不动产价值的本质是不动产权益(包括权力、利
益和收益),权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的,如一个
宾馆的大堂,一个保龄球馆的一个球道, 一个高尔夫球场的一个球洞
是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作,因为宾馆的大
堂、保龄球馆的一个球道、 高尔夫球场的一个球洞离开