= = [j [i日 ∞ 口 = e 8评估理论研究 i 巳 g e g e g e g 巨 ￡ 凹 巳 g 收益还原法中建筑物折旧 是否应该从未来收益中扣除 口 童 益 春 众所周知，在运用收益还原法进行房地 产价值评估时，其基本公式为： 房地产现值 =Z未来年纯收益的贴现值 其中．未来每年纯收益的计算至关重 要 ，其计算公式为： 年纯收益 =年毛收入 一年费用 笔者见过一些房地产估价报告．在求取 未来年纯收益时，除了将经营房地产发生的 管理费用 、纳税支出纳入年费用 ，从年毛收 人中扣除外 ，将建筑物折旧也作为一项费用 从年毛收人中扣除，笔者认为该作法极为不 妥，其评估结果严重背离了评估对象的真实 价值．其评估理念是完全错误的。 首先，笔者认为年纯收益的求取应 围绕 经营该房地产而发生的实际收入和实际费用 去考虑 ．即从现金流的角度考虑 ．