土地一级开发整理的收益模式初探
目前,全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其中,以云南城
投(600239.SH)、中天城投( 000540.SZ)等房地产 A股上市企业所代表的“企业与政府的
收益分成模式”,被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模
式非常清晰,即通过将“生地”变为“熟地”,待土地通过招拍挂出让后,房地产再按照与
政府的分成比例,获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中,政府与负责土
地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体,企业的经营业绩也成为了政府实实在在
的收益。在本文中,笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险,提出粗浅的看法。
一、土地一级开发的流程与分工
土地一级开发,即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配
套指标等要求,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生